Ou vende, ou fica em silêncio. Para incorporadoras e resorts, eu leio o que um lugar pode prometer com honestidade e construo a história e o mundo visual que fazem o comprador escolhê-lo.
Uma narrativa do lugar e um mundo visual, construídos em torno do seu comprador.
Situação
Abra o site do seu lançamento e o dos três concorrentes mais próximos. As mesmas três palavras, as mesmas perspectivas sem gente. O comprador que compara há meses não enxerga diferença — e onde não há diferença, há desconto.
Um desconto distribuído por cinquenta lotes — ou uma temporada inteira cortando o preço da diária — são milhões entregues porque o lugar não soube explicar o próprio valor.
Quando um lançamento não se distingue, o desconto na tabela vira o único argumento que resta ao time de vendas. O único poder sobre o preço que ainda resta a uma incorporadora é ser distinguível.
E na venda na planta o mundo visual é o produto: o comprador paga por uma vida que só consegue ver através das suas imagens.
Quanto custa não ter uma
Não são histórias de terror. São projetos documentados em que a localização era ótima, a obra estava pronta e ninguém soube responder quem ia morar ali e por quê.
Mudurnu, Turquia
732 minicastelos quase idênticos nas montanhas da Anatólia, pensados para compradores ricos do Golfo. Cerca de 350 foram vendidos antes da entrega; parte dessas vendas foi cancelada depois. 587 prédios ficaram prontos antes de a incorporadora quebrar, em 2019.
Châteaux franceses na Anatólia: arquitetura sem nenhuma relação com o lugar. E 732 clones idênticos colados um no outro são o oposto do que um comprador rico está comprando.
Tianjin, China
Um distrito financeiro projetado como cópia de Manhattan — com seu próprio Rockefeller Center e suas próprias torres gêmeas. Cerca de 200 bilhões de yuans investidos. Em 2015 a obra parou: 22 dos 41 prédios seguiam inacabados. As pessoas só começaram a ocupar o distrito no fim da década.
Manhattan não é uma silhueta: são duzentos anos de dinheiro, relações e hábitos. Copiaram a forma, e junto com ela não veio nada.
Abu Dhabi, Emirados
Lançada em 2006 como a primeira cidade do mundo com zero carbono: US$ 22 bilhões e 45 a 50 mil moradores até 2016. Em 2016 a cidade foi ligada à rede geral e a autonomia foi abandonada. Em 2023 eram 15 mil pessoas, das quais 5 mil moradores, em menos de um sexto da área prevista. A entrega foi empurrada para 2030.
Lenda havia, e das barulhentas. O lugar não conseguiu sustentá-la — e a promessa virou uma conta que é reapresentada todo ano.
Baodi, China
Uma cidade-satélite entre Pequim e Tianjin: 3.000 mansões, hotel cinco estrelas, campo de golfe, águas termais, museu. As mansões foram vendidas. Ninguém foi morar. Os moradores contavam os vizinhos um a um: oito a dez casas ocupadas em quatrocentas no inverno, não mais de vinte no verão.
Ali não se vendia uma vida, e sim um ativo. Ativo se compra e não precisa visitar — e assim o lugar não ganha um único motivo para virar lugar.
Guadalajara, Espanha
Uma cidade planejada para 30.000 pessoas ao lado de uma estação de trem-bala, prometendo ligação rápida com Madri. Quase nenhum trem parava ali, e chegar à capital dando a volta saía mais barato e mais rápido. Moram cerca de 6.000 pessoas. Os preços caíram uns 60%.
O conceito nunca foi testado contra a realidade. Vendiam um futuro que não chegou.
Shenyang, China
A Greenland Group começou a obra em 2010: 260 mansões de estilo europeu nas colinas de Shenyang, para hóspedes do governo provincial. Dois anos depois o canteiro foi abandonado. Hoje o gado pasta entre esqueletos de concreto com as varandas caídas, feno é guardado nas garagens duplas e agricultores locais aram a terra que seria jardim.
Mansões francesas na Manchúria, erguidas não para quem mora ali, e sim para quem vem visitar. O próprio lugar não participou do projeto.
Fontes públicas, verificado em agosto de 2026. Nenhum destes projetos é trabalho desta prática — e é justamente esse o ponto: para fracassar não é preciso um arquiteto ruim. As imagens são ilustrações, não fotografias destes locais.
O que conta como lugar
O método não é sobre um gênero imobiliário. É sobre um lugar que o comprador precisa imaginar antes de pisar nele. Vendendo por metro quadrado ou por diária, a lenda responde à mesma pergunta: por que aqui, e não no lançamento ao lado pelo mesmo preço.
Não é uma lista de gêneros imobiliários nem um menu de serviços. É uma lista de lugares que alguém precisa imaginar antes de ver — e escolher antes de comparar por preço.
Uma prática, um método — e os fracassos acima já mostram isso: Yujiapu era um distrito financeiro, Masdar City uma cidade inteira, Jing Jin City um satélite turístico. A ausência de lenda custa o mesmo em qualquer gênero.
Uma prática, um método — e os fracassos acima já mostram isso: Yujiapu era um distrito financeiro, Masdar City uma cidade inteira, Jing Jin City um satélite turístico.
A ausência de lenda custa o mesmo em qualquer gênero.
Método
As camadas seguem em ordem, cada uma se apoia na anterior. Um mundo visual construído antes da narrativa é só imagem bonita — e cara.
Diagnóstico — duas a três semanas · ciclo completo — seis a dez
Seu território, seu público e sua vizinhança são lidos, não imaginados — para encontrar a única coisa que o seu lugar pode prometer com honestidade e que o lançamento ao lado não consegue repetir.
A narrativa tornada visível: sistema de identidade, atmosfera e um banco de imagens fotorrealistas construído em torno do seu comprador e da sua arquitetura. Sem produção, sem modelos, sem locação.
A narrativa chega onde a venda de fato se decide: a primeira tela, o material do stand de vendas, o jeito de qualificar um lead ao telefone.
Todo lugar tem um caráter, assim como uma pessoa. O trabalho não é inventar uma máscara para ele — é ouvir a sua voz real e garantir que o comprador também a escute.
A tarefa era deixar de ser mais um loteamento ao lado de uma floresta. A resposta foi um reposicionamento — de fugir para o silêncio a recarregar em alta velocidade —, um conceito de dois clubes, um mundo visual completo e o material com que o stand de vendas trabalha.
213 lotes em volta de um lagoo território como foi entregue · meio-dia
Como o lugar foi lido
Uma lenda não se inventa na mesa de reunião. É o que sobra depois de olhar com honestidade para o território, a vizinhança e os compradores — e costuma ser uma frase que sempre foi verdade e que ninguém tinha dito em voz alta.
Dias úteis
Quarenta minutos do escritório, não duas horas
então o lugar é dia de semana, não férias
Manhãs
A água tem mais movimento às sete da manhã
aqui se vem começar o dia, não se esconder dele
Acelerando
Os compradores eram casais com filhos pequenos e duas carreiras
aqui ninguém está se aposentando — aqui se acelera
De fugir do barulho para recarregar em alta velocidade.
Essa única frase foi o que pagou o segundo clube — um para o silêncio, outro para a velocidade — e cada imagem produzida depois. Onze semanas, quatro entregas, 213 lotes.
O reposicionamento, em uma linha
De fugir do barulho para recarregar em alta velocidade.
Essa única frase foi o que pagou o segundo clube — um para o silêncio, outro para a velocidade — e cada imagem produzida depois. Onze semanas, quatro entregas, 213 lotes.
Com o que o time de vendas ficou
Um posicionamento que a equipe diz em voz alta numa frase, um banco de imagens para cada hora e cada estação, e uma primeira tela que não começa mais com a palavra «conforto».
O que o cliente recebe
Tudo acima é método. Isto é o resultado: o documento que o cliente recebeu, com o nome preservado. Cabe em uma página. Se um posicionamento não cabe em uma página, é porque ainda não foi encontrado.
Quarenta minutos do escritório não é casa de veraneio. É o segundo endereço de alguém que na segunda de manhã estará de novo na cidade — e que por isso precisa que o lugar funcione numa terça, não só em janeiro.
Por isso a água aqui tem mais movimento às sete da manhã, e não às sete da noite. Vem-se para começar o dia. O lugar não é uma fuga da vida; é a parte dela em que as baterias voltam para o lugar.
Então o loteamento para de prometer silêncio. Ele promete retorno: você chega vazio e sai com alguma coisa. Todo o resto decorre dessa frase — inclusive o fato de que um clube só nunca seria suficiente.
Um segundo clube — um para o silêncio, outro para a velocidade
Uma primeira tela que não começa mais com a palavra «conforto»
A frase que o stand de vendas fala no telefone
Um banco de imagens para cada hora e cada estação
Qualquer lançamento mostra esse traço. É honesto, é exato e não vende nada — o comprador não consegue ficar de pé dentro de um corte. Arraste o controle: mesma casa, mesma câmera, mesma lente. A única coisa que mudou é que alguém decidiu em que hora ela seria lembrada.
Uma imagem é um cartaz; um lugar precisa de um banco. Fevereiro e agosto, sete da manhã e a hora azul, a rua vazia e a cheia — para que o stand de vendas nunca precise repetir a mesma foto.
Além de um único case
Torres na Cidade do Panamá, um render conceitual dos EUA — a prova de que a leitura vai além de um loteamento à beira do lago, mesmo antes de existir um segundo case completo para mostrar.
Só alcance, não são cases — o método não foi aplicado por completo aqui: sem lenda, sem stand de vendas. Fotos e renders chegam na próxima etapa; os blocos abaixo só reservam o lugar deles.
Três formas de entrar no mesmo lugar, cada uma mais profunda que a anterior. Escolha a que corresponde ao seu projeto hoje.
Auditoria de diferenciação
R$ 18.000
2 semanas
Para o lançamento que precisa saber por onde a diferença está vazando antes de gastar em qualquer outra coisa.
Inclui
Narrativa do lugarÉ por aqui que quase todos começam
R$ 60.000
2–3 semanas
Para o lançamento que precisa soar como ele mesmo antes de ser desenhado, fotografado ou anunciado.
Tudo da auditoria, e mais
Primeiro a ideia: as imagens, o site e a conversa de vendas são construídos sobre ela.
Fico com esteFico com esteIdentidade completa do lugar
R$ 170.000
6–10 semanas
Para o lançamento que vai ao mercado: uma só história em cada contato com o comprador, da primeira tela ao stand de vendas.
Tudo da narrativa, e mais
Territórios não padrão — resorts, planos diretores, várias fases — são orçados à parte.
E depois disso
Acompanhamento
R$ 12.000por mês · a partir de seis meses
Uma narrativa não é um arquivo que se guarda. A cada nova fase, nova imagem, novo canal, a sua história fica acompanhada de perto para não virar algo que o stand de vendas já não reconhece.
Conversar sobre o acompanhamentoCondições de cliente fundador. Projetos: 50% no início, 50% na entrega. Acompanhamento: mensal, antecipado.
Preços em reais · cessão integral de direitos no pagamento final · nunca mais de dois projetos ao mesmo tempo · vinte minutos de conversa e nenhuma apresentação sobre mim.
Seu site, os três concorrentes mais próximos e o que o seu time de vendas realmente fala no telefone. Não precisa preparar nada — a distância entre o site e a ligação costuma ser o achado.
A narrativa, o mundo visual e o kit de trabalho: imagens, regras e o roteiro que o stand de vendas usa. De seis a dez semanas, três entregas, nenhuma fatura antes de entregar uma. Cessão integral de direitos no pagamento final; guardo o direito de mostrar o trabalho.
A narrativa e cada linha que a sustenta, sim. Artigos longos e posts de rede social são outro trabalho e outro valor.
É exatamente para isso que serve o kit de trabalho. A narrativa, as imagens e as regras são entregues de um jeito que a próxima pessoa consegue usar sem mim.
São — a produção é feita com ferramentas de IA sob a minha direção de arte. Está escrito no rodapé e eu digo na conversa: esconder a ferramenta só significa ter que se explicar depois.
Envie o link do projeto e algumas linhas sobre a necessidade. Se houver informações sobre o lugar, o público e as vendas ou reservas atuais, vemos o que serve. Não é preciso preparar um briefing completo.
Não. A mesma abordagem serve para empreendimentos, hotéis, resorts e destinos. O que muda é quem escolhe o lugar e como essa decisão é tomada.
Podem. A questão é se ela resiste à comparação com os vizinhos. Uma história escrita de dentro costuma falar do orgulho do incorporador; a que funciona fala do que o comprador ou hóspede procura.
Ótimo. Trabalho junto com agências: eu trago a ideia e o mundo visual; elas, a publicidade e o tráfego.
Sim. É um trabalho independente, com valor fixo. Se decidir não seguir, você fica com um plano pronto que a sua equipe pode aplicar.
Depende do formato: conclusões da auditoria e cinco ações, um posicionamento e narrativa do lugar, ou uma identidade completa com banco de imagens. Entregas, formatos e limites ficam na proposta antes do início.
Auditoria: duas semanas. Posicionamento e narrativa: de duas a três. Identidade completa: de seis a dez. O cronograma e o tempo da sua equipe são combinados antes do início.
Sim, sob minha direção de arte, e são indicadas como conceito visual. Em cada projeto combinamos o material de referência e o quanto as imagens devem seguir a arquitetura real e o lugar.
Antes de começar, combinamos o que acompanhar: contatos pelo site, as perguntas dos compradores, como a equipe comercial usa os materiais. Não prometo números de vendas: há fatores demais envolvidos.
Sim. Materiais e orientações são entregues à equipe. Arquivos e direitos ficam definidos no contrato; os direitos são cedidos após o pagamento final.
Quinze anos em comunicação visual: branding, fotografia, direção de arte. Trabalho com projetos imobiliários, de eventos e de televisão na Rússia e fora dela.
Desde 2024, esta prática combina estratégia de lugar e produção AI-native: pensamento de estrategista de marca, olho de fotógrafo e a velocidade das ferramentas — para você, isso significa pensamento de agência sem o custo extra de agência.
Brainmade Lab é o estúdio. Genesis Territory é o método dentro dele: a forma repetível de ler um lugar, nomeá-lo e fazê-lo vender, projeto após projeto.
Um lugar não se inventa. Ele só pode ser lido direito — e depois dito em voz alta de um jeito que ninguém ao redor consiga repetir.
Envie o link do seu projeto. Em 48 horas você recebe três observações por escrito: onde a diferença está vazando e quanto isso custa. Grátis e sem compromisso — se não houver nada a fazer, você será o primeiro a saber.
Respondo dentro do dia útil
Brainmade Lab · método Genesis Territory · Maxim Bagaev
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